계약갱신청구권 임대차 보호 전세 연장 4년과 실거주 집주인 대법원 판결 나왔다

계약갱신청구권은 임대차 보호법으로 전세는 기본 2년에 추가 2년 연장 계약을 할 수 있습니다. 하지만 집주인이 실거주를 할 경우에는 추가 2년 계약을 연장하지 않을 수 있었습니다. 하지만 명확하지 않은 기준으로 인해 많은 다툼이 있었고 대법원은 집주인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 때 실제 거주 의사를 구체적으로 입증해야 하고 주거 상황, 사회적 환경, 거주 의사의 변화 등을 종합적으로 고려해야 한다 판결했습니다. 이제 임대인은 '실거주 의사'를 입증하거나 거절 사유를 합리적으로 설명해야만 합니다.

 

 

 

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계약갱신청구권 임대차 보호법 전세 연장

2020년 7월 16일에 시행된 "임대차 3법"은 주택임대차보호법, 토지임대차보호법, 상가임대차보호법을 통합하여 임대차 계약의 안정성과 거래의 공정성을 강화하는 법률로 좋은 취지로 만들어졌습니다

임대차 기간 연장 및 계약갱신 권리 강화	임차인이 임대차 기간이 종료되기 6개월 전까지 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 부여
보증금 및 월세 상한제 도입	보증금은 월세의 3개월을 초과할 수 없으며, 월세는 5년간 연속으로 상승할 수 없도록 상한제가 도입
임대인의 특정 사유에 의한 해지 제한	임대인이 임차인에게 특정 사유로 임대차 계약을 해지할 때에는 사전 통지 및 추가 보호조치를 준수
임대인의 특정 사유에 따른 계약 갱신 거절 제한	임대인이 자신이 실제 거주할 의사가 있는 경우를 제외하고는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 특정 사유를 제한
대학생 및 사회초년생을 위한 특별 보호	대학생 및 사회초년생을 대상으로 1년 임대차 계약을 체결한 경우, 계약 갱신에 대한 우선적인 권리를 부여하고 보증금을 50% 이내로 낮출 수 있도록 특별 보호조치
임대차 계약서의 의무사항 강화	대차 계약서에는 보증금 반환조건, 임대료 납부일, 계약갱신 등의 내용을 규정하도록 하여 계약의 투명성을 강조

 

임대차 3법은 임차인과 임대인 간의 계약 과정에서 발생할 수 있는 갈등을 줄이고, 양측의 권리를 보호하는 측면에서 중요한 법률 개정입니다.

 

 

대법원 판결 (2022다 279795)

2022다 279795 대법원 판결문 바로가기

 

대법원 제2부 (민유숙 대법관)은 임대인과 임차인의 건물인도청구소송 (2022다 279795)에서 원고 승소 판결한 원심을 깨고 임차인의 손을 들어주었습니다. 

 

계약갱신청구권은 임대차 계약 종료 6개월~2개월 전까지 임대인에게 1번 계약 갱신을 청구할 수 있으나 임대인이 실제 거주하려는 경우에는 예외적으로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다

 

이와 관련된 소송이 2022다 279795 사건이었고 간략한 히스토리를 정리해보겠습니다

 

2019년 1월	전세계약 2년	서울 서초구 아파트 6.3억
2020년 12월	집주인 실거주로 연장 계약 없음 통보	하지만 전세입자가 이사가지 않아 소송
1심	집주인 승	전세입자 미수긍
2심	집주인 승	전세입자 미수긍
2023년 12월 대법원	전세입자 승	하지만 이미 3년이 지나감

 

결론적으로 전세입자가 집을 비우지 않고 소송에 가서 대법원까지 가게되면 3년의 시간이 흘렀으며 결국 전세입자가 승리하였으므로 오히려 집주인 입장에서는 전세입자는 4년이 기본이라고 생각할 수 밖에 없게 되었습니다. 시간은 시간대로 흐르고 소송비용까지 물어야 되므로 오히려 마이너스가 된 것입니다.

 

판결을 좀 더 자세히 보면서 어떻게 대처해야하는 것인지 알아보겠습니다

 

 

원심판결에 대한 법리 및 기록 분석

원고는 임대차계약 기간 종료 6개월 전에 원고 및 가족이 해당 아파트에 거주할 예정이라고 주장하다가 나중에는 원고 부모가 거주할 것이라고 주장하였다. 그러나 원고가 이 변경에 대한 합리적인 설명을 제공하지 않았다.

• 이 부분이 중요한 사항입니다. 실거주의 사유 설명이 일관성이 떨어졌습니다. 결국 여기서 진짜 실거주가 맞는지에 대한 의문을 가지게 만들어 신뢰가 떨어진 것입니다

원고 및 가족이 해당 아파트 외에도 다른 주택을 보유하고 있으며, 원고는 자녀 교육을 위해 다른 지역 주택에 거주하고 있었고, 원고 배우자는 직업상 이유로 다른 아파트에서 거주하고 있었다. 따라서 해당 아파트에 거주할 필요성이 충분히 설명되지 않았다. 원고 부모의 거주 이유에 대한 주장도 검토되었으나, 외래진료확인서 및 사실확인서로 원고 부모가 해당 아파트에 실제 거주하려는 명백한 증거를 찾기 어려웠다. 원고의 주장은 거주 의사에 대한 증명책임을 부담해야 함을 강조하였으나, 실제 거주 의사가 가공되지 않았다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 증거가 충분하지 않았다.

• 집주인은 자녀 교육을 위해서 다른 곳에 이미 거주하고, 배우자도 직장을 위해 다른 곳에 거주하기 때문에 실거주가 불가능하다, 부모님이 거주한다는 주장도 믿기 어렵다
• 따라서 실거주를 계획한다는 명분을 만드는 것이 중요합니다

 

 

결론

전세 제도는 대한민국에만 있는 신뢰를 바탕으로하는 좋은 제도입니다. 하지만 부동산을 구매할 때 매매가와 전세가의 차액만으로 집을 살 수 있는 치트키이기도 하죠. 전세가가 올라갈 때는 집주인은 전세가를 더 받고 싶지만 전세 연장 시에 올라가는 폭이 제한되므로 실거주하겠다는 명분을 만들어서 다시 더 높은 가격에 전세 계약을 하는 방법이 성행하였습니다. 반대로 전세가 내려가면 오히려 집주인은 제발 이사가지 말아달라며 형세가 거꾸로 바뀌기도 하였습니다. 이처럼 좋은 취지의 전세 제도를 악용하는 경우가 많아 이쪽의 지혜로운 규제가 필요합니다.

 

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