스트레스 DSR 뜻과 대출 한도 감소 계산 고정 금리 대출은 어때

스트레스 DSR 제도가 23년 12월 발표되어서 24년 2월부터 전면적으로 시행됩니다. DSR은 알겠는데 스트레스 DSR은 무엇일지 잘 모르실 것 같아서 자세하게 알아보겠습니다. 결론적으로 대출 한도가 줄어들기 때문에 앞으로 주택 구매에 있어서 자금 준비에 신경을 써야만 합니다. 대출받으면 충분할 것 같은 자금 계획이 틀어지면서 계약금을 날려버릴 수도 있기 때문입니다

 

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스트레스 DSR

DSR은 최대 능력 범위 내에서 대출 총액을 관리하는 수단으로 미래 금리 변동 위험에 노출되는 한계가 있습니다. 대출 기간 중 금리가 상승하게 되면 DSR 규제 범위를 넘어가는 이자 상환 부담을 해야하므로 스트레스 DSR을 적용하여 금리변동 위험을 방지하려고 도입되었습니다.

 

 

스트레스 DSR의 자세한 발표 내용은 아래 링크에서 확인하실 수 있으니 다운로드 해보시기 바랍니다

 

스트레스 DSR제도.pdf

0.29MB

 

 

 

변동금리와 고정금리

우리나나라의 고정금리 대출 비중은 24.7%, 영국, 프랑스 등의 95~99% 가까운 고정 금리 대출 비중에 비해서 변동금리 대출을 선호하고 있습니다. 가장 큰 이유는 고정금리보다 변동 금리가 대출 실행 당시에는 금리가 낮기 때문입니다.

 

 

하지만 미래의 금리가 상승할 수 있다는 가능성을 배제하였기에 스트레스 DSR을 해외에서도 도입한 사례가 있습니다

캐나다	적격금리 (5.25%) 또는 약정금리 +2% 가산 금리 중 높은 것을 적용
호주	대출 금리 + 3% 완출이자율 부과하여 평가
홍콩	주담대 금리 + 2% 인상 스트레스 DSR 제도로 평가

 

스트레스 DSR 도입 방안

스트레스 DSR은 기존 DSR이 적용되었던 모든 대출에 해당하지만 우선 은행의 주택담보대출부터 먼저 적용되어 24년 2월 26일부터 시행합니다

 

스트레스 DSR = [ 실제 대출 금리 + 스트레스 금리를 더한 대출 원리금 ] / 연간 소득액

• 24년 상반기에는 스트레스 금리 25%
• 24년 하반기에는 스트레스 금리 50%
• 25년부터 스트레스 금리 100%

스트레스 금리는 매년 6월과 12월에 정해지게 되는데 그 자세한 내용을 알아보겠습니다

 

• 과거 5년 최고금리와 현재 금리 차이
• 최저 1.5% - 최대 3% 사이 설정
• 변동 금리는 5년 최고 금리 - 현재 금리 적용
• 고정 금리 적용이 되는 혼합형은 기간을 감안해서 완화 적용

신용대출의 스트레스 DSR

신용대출도 스트레스 DSR이 적용되는데 현재 계획으로는 24년 6월부터 적용됩니다.

만기 5년 이상 고정 금리 신용 대출	스트레스 DSR 미적용
만기 3 ~ 5년 고정 금리 신용 대출	스트레스 DSR 60% 적용
그 외 신용 대출	스트레스 DSR 100% 적용

 

 

 

스트레스 DSR로 인한 대출 한도 변화 계산하기

 

2025년에 전면 적용하게 될 경우 얼마나 대출 한도가 줄어들 수 있는지 시뮬레이션을 해보겠습니다

계산하는 기본 조건을 먼저 선정하고 스트레스 DSR 금리에 따라서 어떻게 바뀌는지 알아보겠습니다

 

• 과거 5년 최고 금리 : 5.64%
• 최근 금리 : 5.04%
• 과거 5년 최고 금리 - 최근 금리 = 0.6%
• 스트레스 금리 DSR 하한 1.5%
• 따라서 0.6% < 1.5% 이므로 1.5%로 결정됩니다

30년 만기 연봉 5000만 원 스트레스 DSR 시뮬레이션

스트레스 적용 전	스트레스 적용 후
3.29억	변동형	2.78억
	혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수 고정
		2.97억	3.07억	3.18억	3.29억
	주기형	5년 주기	10년 주기	20년 주기	순수 고정
		3.12억	3.18억	3.23억	3.29억

 

30년 만기 연봉 1억원 스트레스 DSR 시뮬레이션

스트레스 적용 전	스트레스 적용 후
6.58억	변동형	5.56억
	혼합형	5년 고정	10년 고정	20년 고정	순수 고정
		5.94억	6.14억	6.35억	6.58억
	주기형	5년 주기	10년 주기	20년 주기	순수 고정
		6.25억	6.35억	6.46억	6.58억

 

스트레스 DSR 결론

간단히 말하면 대출 금리가 최소 1.5% 최대 3%를 추가 계산하여 대출 한도를 정하는 것입니다.

시뮬레이션 결과 변동형의 경우 5.64%에서 1.5%를 가산하여 약 7.14% 이율로 계산하게 되면서 기존 대비 약 15% 정도 최대한도가 줄어들었습니다만 고정형의 경우는 변동이 없습니다.

물론 고정 금리 대출이자의 경우 변동 금리보다 조금 더 높긴 하지만 스트레스 DSR이 적용되면 상대적으로 고정 금리 대출이 훨씬 합리적일 수 있습니다.

따라서 이번 스트레스 DSR의 도입의 결론은 고정 금리 대출로 유도하여 향후 급변하는 전세계 경제에서 국민의 과도한 가계 빚으로 문제가 되지 않도록 예방하는 차원이었다는 것을 알 수 있습니다

 

기준 금리가 낮을 때의 고정 금리 대출은 매우 안정적입니다. 앞으로 미국에서 기준 금리를 낮춘다는 기대감이 돌고 있기 때문에 변동 금리가 장기적으로 보면 이득이 될 수 있습니다. 하지만 스트레스 DSR의 최대 3%를 고려한다면 고정 금리를 선택하시길 추천합니다

 

P.S 스트레스 DSR이 적용된다고 해서 실제로 납입하는 원리금이 늘어나지 않습니다

 

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