금융위원회 24년 전세대출 DSR 스트레스 DSR 적용 가계부채 갭투자

금융위원회 24년 주요 업무 추친계획에서 전세대출 DSR 적용과 더불어 스트레스 DSR 제도를 도입해서 가계 부채 증가를 관리하겠다고 발표하였습니다. 최근 가계부채 증가가 국가적 문제가 되면서 가계부채를 관리하기 위함이지만 전세 대출은 일반 서민들에게 커다란 영향을 줄 수 있기 때문에 대출 규제를 한다는 것은 큰 후폭풍이 예상되는데 어떤 문제가 있을지 알아보겠습니다.

 

먼저 금융위원회에 업무 추친계획 PDF 파일을 다운로드하여 읽어보시길 추천합니다.

240116 (별첨2) 금융위원회 업무 추진계획.pdf

0.67MB

 

 

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금융위원회 DSR 규제

 

금융위원회의 가계부채 관리를 위해서 24년에는 DSR 규제를 예고했습니다. 먼저 스트레스 DSR 제도를 24년에 도입해서 변동 금리 상품에 대해서 별도의 가산 금리를 적용하게 되는데 자세한 내용은 아래 포스팅을 통해서 확인하실 수 있습니다

 

스트레스 DSR 뜻과 대출 한도 감소 계산 고정 금리 대출은 어때

 

전세대출 DSR 규제

 금융당국이 최근 발표한 대출규제 방안이 가계부채 증가 억제를 목표로 하지만, 동시에 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 나타났습니다. 특히, 현재 전세대출은 주택가격의 80%까지 대출이 가능하며, 이자만 납부하고 만기 시 원금 상환하는 방식이 일반적입니다.

 그러나 앞으로는 DSR(Debt Service Ratio)이 전세대출에도 순차적으로 적용될 예정이며, 이로 인해 대출 한도가 감소할 것으로 예상됩니다.

 예를 들어 연소득 5000만 원인 A 씨가 현재 전세보증금 6억 원인 아파트를 구입한다면, 현재로서는 보증금의 80%에 해당하는 4억 8000만 원까지 은행 대출이 가능합니다.

 그러나 DSR이 도입되면 A씨가 받을 수 있는 대출 한도는 연 5%의 금리를 기준으로 3억 5000만 원 수준으로 낮아질 것으로 예상됩니다.

전세 보증금 6억원	6억원의 80% = 4.8억원	보증금의 80%까지 가능했음
연봉 5000만원 A씨	금리 5% 기준	DSR 40% = 연 2000만원 납입 가능
30년 5% 원금 균등 기준	3.5억원 대출, 연 2044만 상환	DSR = 41% = 거의 FULL

 

 은행 관계자들은 이러한 규제 도입으로 전세대출 차주들이 빌릴 수 있는 대출 한도가 축소되면, 이로 인해 전세시장에도 영향을 미칠 것으로 예측하고 있습니다. 더 나아가 집주인들은 새로운 세입자를 찾기 어려워질 수 있어 전세가격의 하락 가능성도 제기되고 있습니다. 전세가격은 주택 매매가격의 선행지표로 작용하므로, 이러한 규제가 부동산 시장의 흐름에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

 

바젤 3 규약 때문이라는데?

바젤 3 규제 자세한 설명 가기

 

바젤 규정은 국제적인 은행 규제를 목적으로 하는 규칙과 가이드라인입니다.

금융 시스템의 안정성을 향상하기 위해 제정되었는데 바젤 I부터 바젤 III까지의 세대별 규정에 대해 간단히 설명드리겠습니다

 

• 바젤 I (바젤 제1 규정)
  • 제정 시기: 1988년
  • 주요 목적: 주로 신용 위험에 대한 자본 요구 사항을 정의하는 데 중점을 두었습니다.
  • 자본 분류: 자본은 Tier 1 (핵심 자본)과 Tier 2 (보조 자본)으로 분류되었습니다.
  • 자본 요구 사항: 주로 신용 위험에 대한 자본을 적절히 확보하도록 규정했습니다.
• 바젤 II (바젤 제2 규정)
  • 제정 시기: 2004년
  • 주요 목적: 바젤 I의 한계를 극복하고, 시장 리스크와 신용 리스크를 포함한 더 많은 종류의 위험을 다루기 위해 개정되었습니다.
  • 자본 요구 사항: 자본 요구 사항을 보다 정교하게 개선하고, 시장 리스크, 운영 리스크 등을 고려한 자본 측면에서의 요구가 강화되었습니다.
  • 내부 등급 모형 도입: 은행이 자체적으로 신용 등급을 측정하는 내부 등급 모형을 도입할 수 있도록 허용했습니다.
• 바젤 III (바젤 제3 규정)
  • 제정 시기: 2010년
  • 주요 목적: 금융 위기를 반영하여 금융 시스템의 안정성을 높이고, 자본 요구를 보다 강화하였습니다.
  • 자본 요구 사항: 자본 측면에서의 요구가 강화되었으며, 시장 리스크와 신용 리스크에 대한 측정 방법이 개선되었습니다. 운영 위험 관리: 운영 위험에 대한 관리가 강화되었습니다.
  • 유동성 규정 강화: 금융 위기에서의 경험을 바탕으로 유동성 요구 사항이 강화되었습니다.

 

 

이러한 바젤 III 규정이 1월 1일부터 국내 주요 시중은행에게 확대 적용되면서, 가계 대출 환경이 변화하게 됐습니다. 이 규정은 은행의 리스크 관리를 강화하기 위해 자산 위험가중치를 조정하고, 대출에 더 세밀한 심사를 요구하는 내용을 담고 있습니다.

 주택담보대출에서는 기존에는 담보인정비율(LTV)에 상관없이 고정적으로 35%의 위험가중치가 적용되던 것이, 이제는 LTV에 따라 차등화됩니다. 이로써 대출 한도에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 주식, 펀드, 부동산 PF와 같은 고위험 자산에 대한 위험가중치도 확대되어, 가계 대출에 미치는 영향이 증대될 것으로 전망됩니다. 특히, 개인 BIS 규제가 강화되면서 주택 시장에는 부동산 거래절벽과 집값 하락 압력이 높아질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

 부동산은 자본을 끌어들이는 중요한 요소이며, 바젤 III의 확대 적용으로 개인 대출이 어려워짐에 따라 부동산 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

 그러나 현실적으로는 강제 조치가 없을 것으로 예상되며, 건설사 PF대출은 영향을 받지 않을 것으로 예측됩니다. 이에 따라 은행들은 기업 대출을 확대하는 방향으로 전환할 가능성이 있습니다. 전문가들은 바젤 III의 이러한 확대 적용이 부동산 시장과 가계 대출에 미칠 영향에 대해 주목하고 있습니다.

 

결론

전세대출은 DSR에 영향이 없기 때문에 다주택자들도 신용대출과 주택 담보 대출 이외에 또 다른 자금을 끌어낼 수 있는 좋은 수단이었습니다. 심지어 전세가의 80% 수준의 대출금을 이자만 내고 원금을 갚지 않을 수 있기 때문에 소액으로 큰 금액을 만들 수 있는 마법과 같은 대출이었죠. 

 

또한 전세/월세 세입자에게도 큰 영향이 있습니다. 아무래도 실제 소득을  증명할 수 없다면  전세 대출 총액이 줄어들게 될 것이고 그렇다면 더 저렴한 지역으로 이사를 할 수밖에 없게 될 것입니다. 예를 들어서 서울에 전세 자금 3억 대출로 거주하다가 갱신 시에 전세 자금이 2억까지만 대출이 가능하다면 1억이 저렴한 시세의 지역으로 가거나 평수를 줄여서 가야하는데 마지막 남은 방법은 월세로 전환하는 것입니다. 

 

이런 경우가 많아지게 되면 결론적으로 전세보다 월세로 이동할 수 밖에 없게 될 것입니다. 월세가 많아지게 되면 전세의 수요가 줄어들게 되면서 전세가는 내려갈 확률이 높아지게 되고 전세가가 내려가면 갭투자자들에게 직격탄이 되어 역전세난을 일으킬 수 있습니다.

 

결국 전세가와 매매가의 차액이 점점 벌어지게 되거나 매매가와 전세가 자체가 내려갈 가능성도 높습니다.

 

또 다른 예상 시나리오는 전세 거주자가 결국 매매를 하게 되는 것입니다. 일반적으로 자금력이 떨어지는 경우가 많기 때문에 9억 이상의 고가 아파트보다는 6억 미만의 중저가형 아파트의 매매가 일어날 수 있습니다.

 

청약 시장에서도 역시 유사하게 국민평형 84미터 제곱, 34평보다 절대적인 가격이 저렴한 25평 (59미터 제곱) 또는 그 보다 작지만 유사한 형태로 방 3 / 화장실 2를 만들 수 있는 49미터 제곱 수준의 소형 아파트가 인기를 끌면서 공급량도 많아질 수 있습니다.

 

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