생활형숙박시설 오피스텔 변경하려면 세대분전반 노출 설치 의무

생활형 숙박시설은 부동산이 매일같이 폭등하면서 공동주택의 대체제로 공급이 쉬운 대형 오피스텔, 일명 아파텔 같은 투자상품입니다. 최근에는 부동산 경기가 식으면서 애물단지가 되었습니다. 용도 변경하지 않으면 벌금까지 물게 되면서 생활형 숙박시설에서 오피스텔로 용도 변경을 하는 사례가 나오고 있는데 세대분전반의 노출 의무가 문제가 될 수 있습니다.

 

 

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생활형숙박시설

공동주택 (아파트)는 사업승인이란 과정을 거쳐야 합니다. 사업승인 과정은 수많은 기관에 허가를 얻어야 하고 조건도 너무 까다로운 과정입니다. 하지만 오피스텔과 생활형 숙박시설은 건축허가 과정만 있습니다. 그래서 오피스텔은 공급될 때 눈 깜짝하면 완공되기 때문에 오피스텔은 가격 방어가 어렵고 공급이 많다 보니까 가격이 올라가기가 어렵습니다

 생활형 숙박시설이 맨 처음 유행하였을 때는 거의 아파트 또는 대형 오피스텔, 아파텔과 거의 유사한데 주택 보유 취급을 받지 않고 대출도 자유로우며 홈네트워크 시스템까지 장착하면 영략 없는 아파트였기 때문에 인기가 많았습니다

 하지만 법이 바뀌면서 무조건 객실관리시스템, 즉 호텔처럼 운영사가 숙박시설로 운영해야만 하는 법규가 생기면서 꼬이기 시작했습니다. 홈네트워크와 객실관리시스템은 서로 반대되는 개념인데 내 집만을 소유하면서 제어하는 시스템인 홈네트워크와 중앙집권적인 제어권을 가지는 객실관리시스템이 공존은 난센스입니다.

 더불어 생활형 숙박시설은 그야말로 숙박시설이므로 숙박시설업 신고를 하지 않으면 벌금까지 내야 하는 형국이 되면서 투자자들은 그야말로 멘붕에 빠진 상태입니다

 

‘숙박업자 신세’ 극적 탈출... 오피스텔 용도변경 성공한 생활형숙박시설

 

오피스텔 용도 변경

경기도 안양시에 생활형 숙박시설로 분양한 평촌푸르지오센트럴파크가 오피스텔로 용도 변경이 완료되었다는 뉴스가 나왔습니다. 국내최초 사례로 대우건설과 DS네트웍스라는 최상위권 건설사와 시행사였기 때문에 가능했던 것이 아닐까 싶습니다.

투자자 입장에서는 다행히 24년까지 유예기간이 연장되었지만 여전히 용도 변경은 쉬운 문제가 아닙니다 

 

생활형 숙박시설 유예기간 연장(2024년 말까지) 내용 정리

 

 기사에 따르면 소방법, 통신시설, 복도 통로 폭 등 수많은 법규를 맞추기 위해 노력했다고 합니다. 물론 숙박시설과 오피스텔 (업무시설 또는 준주거시설)은 관련 법규가 다르지만 오늘은 사이버 프로페서의 전공인 전기 규정 관련해서 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.  

 

세대분전반 노출 의무

 

주택용 분전반 설치 기준 바로가기

 

주택용 분전반 (주거시설, 또는 오피스텔 (준주거시설))은 꼭 노출되어 눈에 보이는 곳에 설치되어야만 합니다. 하지만 생활형 숙박시설은 주거시설이 아니기 때문에 노출되지 않아도 된다고 전기안전공사에서도 공식적으로 답변하고 있습니다

 

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일반적으로 객실관리시스템은 노출 시공보다는 은폐되기를 원하기 때문에 이를 노출로 바꿔야만 합니다.  

 

골조 매립 배관 사용 불가

은폐 시공을 노출로 바꾸려면 가장 쉬운 방법은 원래 계획되어 있던 가구와 같은 인테리어를 변경하는 것입니다. 하지만 없어질 것이라고 생각하지 않았기 때문에 인테리어를 변경하여 노출하게 되면 상품성이 크게 떨어지는 것이 일반적입니다. 보통 신발장이나 매립 가구장을 선택하기 때문에 이곳을 노출하게 되면 공간 활용성이 크게 떨어집니다

 결국 위치를 바꿔야 하는데 여기서 매립 배관을 전부 사용하지 못하는 것이 최대 문제입니다. 특히 최근 KEC가 적용되면서 CD관을 이중천장에 사용할 수 없기 때문에 전기 공사 금액이 기하급수적으로 상승하게 됩니다. 다행히 원래 2종 가요 전선관이 1종 가요 전선관으로 완화되었지만 그래도 CD관 대비해서는 금액이 엄청나게 높은 것은 동일합니다

 

KEC 232.13 금속제 1종 2종 가요 전선관 이중천장

   

결론

생활형 숙박시설을 오피스텔로 바꿀 때 전기적으로 가장 문제가 될 수 있는 사항은 세대분전반의 위치입니다. 물론 이는 추가금액을 들이면 바꿀 수 있는 것이기 때문에 우선순위가 높은 사항은 아닙니다. 가장 큰 문제는 건축물 구조, 특히나 주차장 관련 규정입니다.

오늘의 교훈은 부동산 투자할 때 오피스텔과 생활형 숙박시설, 신축빌라는 쳐다보지도 말자

끝.

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