미분양 아파트의 미담대 등장 feat 송파 파크센트럴 줍줍 다자녀가구

미분양 아파트가 늘어나는 현상이 최근 부동산 시장의 중요한 화두로 떠오르고 있습니다. 특히, '미담대'(미분양 물건 담보대출) 상품이 등장하면서 시장의 흐름이 어떻게 변하고 있는지 알아보고 e 편한 세상 송파 파크센트럴 줍줍이 최소 5억 이상 차익이 예상되는 와중에 서울 부동산에 대해서도 생각해 보겠습니다. 혹시나 서울 분양가 상한제 대단지 신축 아파트의 청약 조건이 무엇인지도 알아보겠습니다. 

 

 

반응형

미분양 아파트와 미담대의 등장 배경

미분양 아파트는 건설사가 아파트를 준공한 후에도 분양이 완료되지 않은 상태를 의미합니다. 최근 들어 일부 지역에서는 준공 후 미분양 아파트가 증가하고 있으며, 미분양 물건을 담보로 한 대출, 즉 미담대 상품이 출시되고 있습니다. 작년 여름부터 시작된 미담대는 최근 물량이 점점 늘어나는 분위기입니다.

부동산 PF(Project Financing) 구조에서 건설사는 준공 책임만을 지며, 분양의 성패에 따른 책임은 지지 않는 경우가 많습니다. 건설사가 준공을 완료하면, 금융사 간의 대출금 회수 경쟁이 시작됩니다. 여기서 중요한 개념은 분양률에 따른 상환 순위와 금리 구조입니다.

건설사와 대주단의 수익 구조는 다음과 같습니다. 

 

건설사는 책임 준공 후 공사비를 받으며 이익을 실현합니다. 대주단 중 1순위 은행권은 분양률이 50% 수준일 때 전액 상환하는 구조를 가집니다. 반면 2, 3순위는 60~70% 수준에서 상환되며, 금리가 높은 대신 위험도도 커집니다. 이 과정에서 미분양 물량이 늘어나면 분양 촉진책이 도입되고, 시행사의 수익성은 점차 악화됩니다.

 

 

 

미분양된 아파트를 담보로 누가 대출을 해주는 건가요?

 

미분양 아파트를 담보로 대출을 제공하는 곳은 주로 캐피탈사나 저축은행 같은 2금융권 기관입니다. 이들은 금리가 높은 대신, 미분양 아파트의 기존 대출을 상환할 시간을 벌어주는 역할을 합니다. 예를 들어, 1순위 금융권 대출을 상환하기 위해 2순위 담보대출이 가능하며, 이는 하이리스크 하이리턴의 구조를 가집니다. 담보 인정 비율(LTV)이 60% 수준이면 큰 문제가 발생하지 않는 경우가 많습니다.

2008년 금융위기 당시에도 미분양 아파트에 미담대가 활용된 사례가 있습니다. GS건설의 반포자이는 2008년 분양 후 미분양 상태로 2010년까지 이어졌습니다. 당시 미담대를 통해 대출금을 상환한 후, 분양가를 대폭 할인하여 판매를 완료했습니다.

미분양이 시장에 미치는 영향

미분양 아파트의 증가가 부동산 시장에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

• 분양 촉진책과 비용 증가: 초기 미분양 단계에서는 에어컨과 같은 가전제품을 제공하는 방식으로 분양을 촉진합니다. 그러나 미분양이 장기화되면 발코니 무료 확장이나 분양 축하금을 제공하는 등 더 큰 비용이 드는 전략을 사용하게 됩니다.
• 전문 분양 대행사 등장: 분양이 어려워질 경우, 프로급 분양 대행사가 투입되며, 이로 인해 시행사의 이익이 급감할 수 있습니다.
• 할인 분양과 시장 가격 영향: 최후의 수단으로 할인 분양이 이루어지며, 이는 기존 분양자와의 마찰을 일으킬 수 있습니다. 할인 분양이 본격화되면 시행사의 손익 구조는 크게 악화됩니다.

미분양 아파트 시장의 현재 상황

국토교통부의 통계에 따르면, 2024년 11월 기준으로 전국의 준공 후 미분양 아파트는 18,644세대로 꾸준히 증가하고 있습니다. 

특히 서울은 603세대가 미분양 상태로, 이는 2013년 이후 가장 높은 수준입니다. 

서울의 1인 가구 비중이 증가하면서 특정 지역의 주택 수요와 공급 균형이 변하고 있습니다.

한편, 지방에서는 미담대 상품을 통해 미분양 물량을 소진하려는 움직임이 강화되고 있습니다. 

예를 들어, 특정 지역에서 신축 아파트가 낮은 가격에 매물로 나오면서 실수요자에게 매력적인 구매 기회를 제공할 수 있습니다.

미분양 아파트 구매 전략

미분양 아파트 구매를 고려하는 실수요자라면 다음과 같은 점에 유의해야 합니다.

가격 할인 여부 확인: 미분양 아파트는 할인 분양이 이루어질 가능성이 있으므로, 해당 단지의 분양 촉진책을 주시할 필요가 있습니다.

• 미담대 상품 활용: 미분양 담보대출을 이용하면 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.
• 지역별 시장 상황 파악: 서울과 수도권 핵심 지역의 시장 흐름은 지방과 다를 수 있습니다. 지역별 공급과 수요를 철저히 분석해야 합니다.

결론

미분양 아파트 시장은 올해 부동산 시장에 큰 변수가 될 것으로 보입니다.

특히 지방 아파트의 미분양 물량은 실수요자에게 기회일 수 있지만, 시장의 흐름을 신중히 관찰하며 접근하는 것이 중요합니다. 부동산 시장은 장기적인 사이클을 가지므로, 진입 시점을 조정하며 안정적인 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

양극화

또한, 서울과 수도권의 핵심 지역은 지방과 다른 움직임을 보일 가능성이 큽니다. 이들 지역은 인구 증가와 1인 가구 비중 확대 등의 요인으로 수요가 지속적으로 높게 유지될 수 있고 공급 물량은 적기 때문에 수요와 공급으로 인해 큰 하락 없이 상승할 수 있으므로 이러한 차이를 염두에 두고 전략을 수립해야 합니다.

 

E 편한 세상 송파 파크 센트럴 줍줍 다자녀가구 특별공급

모집요강을 보니 서울에 거주하는 무주택자이면서 2명의 자녀가 있는 경우에만 지원이 가능하다고 합니다. 

 

지원 자격조차 되지 않기 때문에 전 포기하겠습니다.

분양가 상한제이며 시간이 흘러서 이미 분양가 대비 폭등한 시세

+ 서울 무주택자 + 2자녀 이상의 다자녀 가구의 조합으로 선택 받으시길 행운을 빕니다.

 

---

[ 같이 읽으면 도움이 되는 글 ]

 

조선 ETF 슈퍼사이클 한화오션 Feat. 미국 LNG와 트럼프 PART3

 

조선 ETF 삼성중공업 주가와 선물환 매도 환율 Feat. LNG PART2

 

조선 ETF 삼성중공업 주가와 선물환 매도의 원달러 환율 Feat. LNG PART1

 

K패스 다자녀 할인 GTX 최대 50% 할인 받기