신용 대출 DSR 계산 중도금 대출 DSR 제외 한은 기준 금리 유지

한동안 부동산 가격 추이가 떨어지다 보니 정부에서 여러 가지 부동산 규제를 풀고 있지만 가장 중요한 DSR 규제가 풀리고 있지 않다 보니 특례보금자리론과 같이 DSR을 면제해 주는 대출에 수요가 늘고 있습니다. 그렇다면 DSR이 무엇이길래 이렇게 정부가 규제를 놓아주지 않는 것인지 공부해 봤습니다

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사이비교수아이콘

DSR : Dept Service Ratio

(원금 + 이자 ) / 연소득 = DSR (%)  정의입니다

사이비 교수의 연 소득은 1억원입니다 (당연히 예시입니다)

사이비교수가 사이버은행에서 10년 동안 대출 2억을 받았습니다

그럼 당연히 원금과 이자를 합쳐서 1달마다 30년에 걸쳐서 돈을 갚아야 합니다

• 원금 : 2억 / 10년  = 2000만원 / 1년
• 이자 : 10년 4% 계산 시 약 4300만원/10년 -> 1년 환산하면 430만원

2억 대출 이자 계산

원금 +이자 = 2430만원 /1년

소득 = 1억원 / 1년

공식에 대입하면 사이비 교수의 DSR 24.3%입니다

DSR 규제 제외 대상

주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 거의 모든 대출이 DSR에 적용됩니다

하지만 전세자금대출, 중도금 대출은 DSR 대상에서 제외됩니다. 중도금 대출 즉 청약에서 제외된다는 사실이 최근 청약이 소액으로 투자할 수 있는 가장 효과적인 대상으로 주목받는 이유입니다

청주의 테크노폴리스에 역대급 경쟁률을 기록한 이유도 30평대 신축아파트를 4억 원대 분양가로 나오면서 그 10%인 4~5천만 원으로 중도금 DSR 면제로 더 큰 액수 투자를 이어갈 수 있기 때문이라고 생각합니다

 

신용 대출의 DSR의 특징

주택 담보 대출은 보통 30년으로 기간을 설정합니다. 40년 50년 상품도 있어서 더 장기 기간으로 설정할 수도 있습니다.

앞서 설명한 DSR에서 상환기간이 길면 원금이 줄어들기 때문에 DSR %가 상대적으로 내려가기 때문에 대출을 더 많이 받을 수 있게 되어서 자금 마련에 유리합니다

하지만 신용 대출은 성격이 다릅니다. 마이너스 통장을 뚫었는데 이걸 30년으로 계산해서 갚겠다고 하는 것도 상식적이지 않고 그렇다고 1년으로 계산하면 DSR이 마통으로만 이미 꽉 차버려서 주택담보 대출을 받을 수가 없습니다

결론적으로 신용대출은 무조건 5년으로 계산합니다

담보대출과 신용대출의 DSR 계산하기

사이비교수의 예시로 담보대출과 신용대출의 DSR 차이를 알아보겠습니다

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사이비교수 조건

• 연소득 1억
• 주택담보대출 5억, 30년, 금리 4%, 원리금균등분할
• 신용대출 1억, 1년, 금리 4%

주택담보대출 원금 1670만원

주택담보대출 이자 2000만원

주택담보대출 원금 + 이자 = 3670만원 / 1년

 

5년으로 계산해야 합니다

신용대출 원금 2000만원

신용대출 이자 400만원 

신용대출 원금 + 이자 = 2400만원 / 1년

 

주택+신용대출의 원금 + 이자 = 약 6100만원 / 1년

연소득이 1원이므로 DSR 61%가 나옵니다

 

DSR 계산기 바로가기

 

DSR 규제 40% 이하

DSR의 대출 규제 40%를 만족시키기 위해 가장 좋은 방법은 신용대출을 갚아야 합니다

우리나라는 DSR 규제를 많이 해놔서 상대적으로 가계 부채 총량은 많지만 급격한 가게 파산 확률은 높지 않을 것이라는 전문자 의견이 많습니다. 미국의 2008년 금융위기는 심지어 집에서 키우는 개 이름으로도 대출을 해주는 무차별 대출이었다고 하니 틀린 말은 아닌 것 같습니다만 투자자는 최악의 경우도 고려해야 합니다

한국은행 23년 5월 기준금리 유지

미국과 한국의 기준금리차이가 벌어졌지만 한국은행은 금리를 올리지 않았습니다

경제 유지와 서민의 물가 상승으로 인한 고통의 2가지 선택지 중에서 경제 유지를 선택했습니다

금리를 올리지 않아도 물가는 금방 내려갈 것이다라고 쓰여있는 한국은행의 의견

 한국은행의 기준 금리 유지로 각종 담보 대출, 신용대출의 금리가 급격히 오르지 않을지 모르지만 물가가 오른다는 것은 소비의 축소로 이어지고 다시 자영업자와 기업의 매출 감소가 되며 전체적인 장기 경기 침체가 되지 않을까 우려됩니다

 

결국 돈 있는 부자는 더욱 부자가 되고 돈 없는 서민은 더욱 가난해지는 세상이 눈앞에 벌어지고 있습니다

현명한 선택을 하시기 바랍니다

 

끝.